집값이 오른다

황예환

02 7월 2025 — 12 min read

2025년 중반, 부동산 시장에 다시 열기가 감돌고 있습니다. 연일 뉴스 헤드라인에는 “서울 집값 상승”, “강남 전고점 돌파”라는 문구가 오르내리고 있습니다. 하지만 이런 기사들을 접하다 보면 오히려 더 궁금해지는 지점이 생깁니다.

진짜 오르고 있는 것이 맞는가?
왜 오르고 있는가?
앞으로도 계속 오를 것인가?

이번 뉴스레터에서는 이 세 가지 질문을 중심으로, 최근 집값 흐름의 양상과 배경, 가능성을 데이터로 살펴봅니다.

진짜 오르고 있는가?

최근 들어 집값이 다시 오르고 있는 흐름이 관측됩니다. 다만 그 상승은 전국적으로 일괄적이지 않으며, 서울 중심 — 그 중에서도 일부 지역에 집중된 회복 양상으로 보입니다.
2025년 6월 23일 기준 KB 주택가격동향조사에 따르면, 주간 아파트 매매가격지수는 다음과 같은 단계적 차이를 보이고 있습니다.

💡

이 지수는 2022년 1월 10일을 기준(100)으로 설정된 상대지수입니다.

서울의 회복 흐름
서울 아파트 매매가격지수는 97.3으로, 수도권(89.2)이나 전국 평균(89.5)보다 높은 수준을 보이고 있습니다. 이는 2023년 저점 이후 회복세가 서울에서 보다 뚜렷하게 나타나고 있음을 시사합니다.

강남 11개구의 반등 속도
서울 25개 자치구를 강남 11개구와 강북 14개구로 나눠보면 회복 속도에 뚜렷한 차이가 보입니다. 강남권은 기준일(2022.1.10)을 상회하는 반등세를 보이고 있으며, 강북권은 아직 평균적으로는 기준선에 도달하지 못한 상태입니다.

강남 3개구의 집중 상승세
강남 11개구 중에서도 강남 3구(강남·서초·송파)는 상대적으로 더 빠른 상승 흐름을 보입니다. 이들 지역은 전고점 수준을 넘어서는 회복세를 보이며, 고가 신축 단지를 중심으로 실거래가가 상승 흐름을 이끌고 있습니다.

강북 일부 지역에서도 전고점 상회 흐름
강북 지역에서도 회복세가 나타나고 있습니다. 특히 용산·성동·광진·마포구 등 일부 주요 지역은 전고점을 넘어선 지수를 기록하고 있습니다. 이들 지역은 교통망 개선, 도심 접근성, 개발 기대 등 복합 요인에 따라 강북권 내에서도 상대적으로 빠른 회복 흐름을 보이는 것으로 해석됩니다. 반면, 강북14개구 전체 평균은 여전히 91.7로, 같은 권역 내에서도 회복 양상이 지역별로 크게 엇갈리는 모습입니다.

서울 집값은 회복 흐름을 보이고 있지만, 그 양상은 지역별로 다층적이며 선택적으로 나타나고 있습니다.

왜 오르고 있는가?

지금의 반등은 단순한 회복이라기보다는, 여러 구조적 요인과 심리적 기대가 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

금리 인하에 대한 기대
2025년 5월, 한국은행은 기준금리를 2.5%로 인하했습니다. 이는 대출 여건을 일부 개선시키며, 연내 추가 인하 기대가 시장 심리에 영향을 미치고 있습니다.
공급 부족에 대한 우려
국토교통부가 6월 30일 발표한 ‘2025년 5월 주택통계’에 따르면, 올해 1-5월 누계 기준 전국 주택 착공 물량은 74,276호로 전년 동기 대비 30.3% 감소했습니다. 특히 수도권은 28.6% 감소, 서울도 11.1% 감소한 것으로 나타났습니다.
아파트에 한정할 경우 감소 폭은 더욱 큽니다. 수도권 아파트 착공은 전년보다 32.0% 감소, 전국 기준으로는 33.4% 감소한 수준입니다. 이는 향후 2-3년간 입주 물량의 감소로 이어질 가능성이 높다는 점에서, 시장에서는 선제적 매수 움직임으로 이어질 수 있는 조건이 됩니다.

정책 환경의 변화
생애최초 특별공급 확대, 다주택자 양도세 중과 유예 등 수요 진입 장벽을 낮추는 정책들이 이어지고 있으며, 이러한 정책 기조의 변화도 일부 수요를 다시 시장으로 유도한 요소로 볼 수 있습니다.

그러나 이번 흐름은 2020-2021년의 급등기와는 분명히 다릅니다. 당시에는 초저금리·전세난·유동성 확대 등 삼중 요인이 맞물리며 전례 없는 가격 급등이 나타났습니다. 반면 현재는 DSR 등 대출 규제, 상대적으로 높은 실질금리, 경기 불확실성이 상존하고 있어, 상승 흐름이 훨씬 제한적인 조건 속에서 나타나고 있습니다.

이번 반등은 과거의 과열장과는 성격이 다르며, 제한된 조건 속에서의 점진적 회복 양상으로 보입니다.

앞으로도 계속 오를 것인가?

정부는 6월 27일 수도권과 규제지역에서 주택구입 목적의 주택담보대출(주담대)에 대해 최대 6억 원의 여신한도를 도입하겠다고 발표했습니다. 이는 고가 주택 매수에 과도한 대출 의존을 억제하고, 레버리지를 활용한 수요 확장을 제한하려는 조치로 해석됩니다.

아울러 생애최초 주택구입자에게 적용되던 LTV 상한도 80%에서 70%로 낮아졌으며, 수도권·규제지역 내 주담대 이용자는 6개월 내 전입 의무도 부과됩니다. 이러한 규제 변화는 투자 수요보다는 실거주 수요 중심의 시장 유도를 목적으로 하고 있습니다.

다만 현재 상승 흐름은 10억 원 이상 중고가 아파트를 중심으로 형성되고 있어, 이 같은 대출 규제의 영향력은 지역 및 가격대에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.

또한 시장은 대출 규제보다는 금리 방향성과 유동성 변화에 더 민감하게 반응하는 경향이 있습니다. 한국은행의 추가 금리 인하 여부에 따라 시장 흐름이 영향을 받을 가능성은 분명 존재합니다.

하지만 이 또한 단순하지 않습니다. 지난 웬즈데이터 뉴스레터에서 살펴본 것처럼, 한미 기준금리차는 한국의 정책 금리 인하 속도에 제약을 줄 수 있는 구조적 변수입니다. 미국이 고금리를 유지하는 가운데 한국만 앞서 금리를 내릴 경우, 환율 불안정과 자본 유출 우려가 커질 수 있어 한국은행도 신중한 접근이 불가피한 상황입니다.

금리 인하 기대가 당분간은 상승 흐름을 지지할 수 있지만, 실제 정책 경로와는 간극이 있을 수 있습니다.

지금 부동산 시장에서 관측되는 반등 흐름은 전면적 상승이라기보다는, 조건을 갖춘 지역부터 나타나는 점진적이고 불균형적인 회복 양상입니다.
서울, 특히 강남 3구와 일부 강북 핵심 지역은 전고점을 넘어서며 선도적인 움직임을 보이고 있지만, 여전히 많은 지역은 회복 국면의 초입에 머물러 있습니다.

금리 인하 기대와 공급 감소, 정책 변화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있는 가운데, 이 흐름이 어디까지 이어질지는 불확실성 속에 있습니다. 지금 우리가 할 수 있는 것은 흐름을 관찰하고, 구조를 이해하는 일입니다.